二手房"跳价"、买家"悔贷不买"、开发商逾期交房，房屋买卖违约最常见的争议就是"我能拿多少"。很多人合同里既写了定金又写了违约金，以为能叠加索赔，这是误区：定金和违约金法律明确不能并用。这篇讲清两条路径的区别与选择。

定金是担保性质：给付定金的一方不履行债务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行的，应当双倍返还定金。比如买家付 10 万定金后反悔不买，10 万不退；卖家收定金后转卖他人，需退 20 万。定金上限为主合同标的额的 20%，比如 200 万的房，定金最多 40 万，超出部分不产生定金效力（一般视为预付款，可返还）。

违约金是约定赔偿：双方约定违约方按一定数额或比例赔偿。房屋买卖常见"逾期交房/过户按日万分之 X 计"或"总房款 X%"。违约金约定的数额以违约造成的损失为基准——过分高于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少；过低则可请求增加。实务里，逾期交房违约金若约定过高（如日千分之一），开发商常主张酌减，法院会参考同地段租金等实际损失调整。

• 二选一：要么约定定金（不超过 20%）走定金罚则，要么约定明确违约金，别两条都写满——都写反而要事后择一，徒增争议。
• 违约金要具体可算：写明计算基数（总房款/已付房款）与比率，避免"赔偿全部损失"这种模糊表述举证困难。
• 逾期情形单列：交房、过户、腾房各自设违约节点与责任，防止对方钻空子。
• 管辖：房屋买卖不动产纠纷由房屋所在地法院专属管辖，合同里写"提交某地仲裁/外地法院"无效。

• 固定违约证据：合同、定金/付款凭证、沟通记录、对方违约事实（如转卖信息、逾期通知）。
• 发书面催告/解除通知：明确主张定金罚则或违约金，保留送达凭证。
• 算清主张金额：用下方计算器比较定金与违约金哪条更有利。
• 起诉/仲裁：向房屋所在地法院起诉，注意三年诉讼时效从知道权利受损起算。

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